Si vous souhaitez acheter un bien immobilier français en utilisant cette approche, vous avez besoin d’un avocat inscrit au barreau où la vente aux enchères a lieu.
1) C’est quoi la vente aux enchères au tribunal
Il s’agit du processus par lequel un juge supervise la vente d’une propriété au plus offrant. Il s’agit d’une vente aux enchères par ordonnance du tribunal.
Les propriétés seront souvent mises aux enchères après avoir été saisies (après l’activation d’une garantie hypothécaire), ou saisies par une banque ou un créancier. Dans ce scénario, pour vendre le bien, le créancier doit le soumettre à une vente aux enchères judiciaire. Des avocats en ventes aux enchères peuvent mener à bien cette procédure pour le compte d’un créancier, car elle peut être assez compliquée.
Les ventes aux enchères sont une excellente occasion pour les acheteurs potentiels d’acquérir des biens à un prix inférieur à leur valeur marchande.
2) Le processus d’adjudication
Si vous cherchez à acheter une propriété en France, la poursuite d’un jugement d’adjudication peut être une perspective alléchante. Pour ce faire, il est toutefois important que vous compreniez certaines règles supplémentaires associées à cette méthode d’achat.
* Recours
Un aspect essentiel de l’achat aux enchères est que l’acheteur ne dispose d’aucun droit de recours ultérieur concernant le bien acheté. La vente est un processus strictement judiciaire. Aucun notaire ou agent immobilier n’est impliqué. En fait, le but premier d’une vente par adjudication judiciaire est de recouvrer les dettes dues à la banque ou au créancier qui vend le bien.
Les informations relatives au bien mis aux enchères seront fournies dans un document appelé cahier des conditions de vente. En outre, l’huissier qui a procédé à la saisie du bien disposera également d’un rapport écrit contenant des détails sur le bien.
Aux yeux du tribunal, le bien est vendu en l’état. Cela signifie que l’adjudicataire n’aura aucun recours contre le créancier poursuivant, son conseil, ni aucun tiers, y compris le ou les anciens propriétaires.
Un bon avocat de droit français attirera toujours l’attention de ses clients sur cette absence de recours, et passera soigneusement en revue avec eux les stipulations du cahier des charges. Il peut également encourager les acheteurs potentiels à visiter le bien, si possible accompagnés d’une personne compétente, afin d’éviter toute surprise après l’achat.
* Transfert de propriété
La propriété sera transférée au soumissionnaire retenu immédiatement après la conclusion d’une vente aux enchères. À partir de ce transfert de propriété, l’acheteur devient immédiatement et entièrement responsable de la propriété. Tous les risques associés à la propriété sont assumés par l’acheteur.
En raison de cette prise en charge immédiate des risques, il est conseillé aux acheteurs potentiels de souscrire une police d’assurance (avec une clause de condition suspensive) contre tous les risques associés à la propriété avant la tenue de la vente aux enchères. Ainsi, si leur offre est retenue, le nouveau propriétaire sera protégé contre les risques qu’il prend immédiatement en charge.
Bien que la propriété lui soit immédiatement transférée, il est légalement interdit à l’adjudicataire d’effectuer tout acte de disposition sur le bien (à l’exception d’une garantie hypothécaire pour financer l’acquisition) avant le versement de la totalité du prix de vente et des frais connexes. La prise de possession totale et définitive est conditionnée par ce paiement. Il est également interdit à l’acquéreur d’apporter des modifications notables (telles que démolition, coupe de bois, détérioration du bien, rénovations importantes, etc. ) jusqu’au paiement intégral du prix de vente.
* L’adjudication est un processus contingent
A l’issue d’une adjudication, le plus offrant est déclaré adjudicataire, et devient le nouveau propriétaire du bien. Toutefois, pendant les dix jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut déposer une nouvelle offre la plus élevée (cette nouvelle offre doit être supérieure d’au moins 10% à l’offre précédente de l’adjudicataire). Cela déclenchera une nouvelle vente aux enchères.
Si vous réussissez à placer l’offre la plus élevée, et en supposant que vous n’êtes pas surenchéri dans les dix jours suivant cette offre la plus élevée réussie, vous déclencherez alors le compte à rebours vers une nouvelle échéance. Il s’agit de la date limite pour payer le prix de vente final de la propriété. En général, ce prix doit être payé dans les deux mois suivant l’adjudication du bien.
Il va sans dire que la participation à une adjudication est une décision sérieuse, qui doit être inspirée par un plan bien réfléchi d’acquisition d’un bien spécifique.